賃貸中の物件は売却できる？3つの方法や流れと必要書類を解説
入居者がいる賃貸物件を売却したいものの、「退去してもらわないと売れないのか」「入居者の承諾が必要なのか」と迷うオーナーもいるでしょう。
賃貸借契約の内容を確認せずに進めると、退去の扱いや敷金・家賃の引継ぎをめぐって認識のずれが生じる可能性があります。
賃貸中の物件でも、契約を引き継いで売る方法や退去後に売る方法などを選択できます。
3つの売却方法の違いから手続きの6ステップ、入居者対応、必要書類まで整理し、所有物件に合う進め方を判断できるようにしましょう。
目次FAQ
賃貸中物件の売却はどのような流れで進みますか？
一般的には、契約・入居状況を確認して査定を受け、仲介を依頼する場合は媒介契約を締結します。
その後、売却活動・売買契約、決済・引渡し、オーナー変更通知の順に進めます。
賃貸中物件を売却する3つの方法
賃貸中物件には、オーナーチェンジ、退去後の売却、現在の入居者への直接売却という3つの方法があります。
オーナーチェンジは、入居者との賃貸借契約を継続したまま所有権を買主へ移す方法です。
入居者が建物の引渡しを受けているなど、賃貸借が第三者に対抗できる要件を備えている場合、民法第605条の2では、不動産の譲渡に伴って賃貸人の地位が譲受人へ移転すると定められています。
2020年4月施行の改正民法では、賃貸人の地位の移転に関するルールが明文化されました。
退去後に売却する方法では、投資目的の買主だけでなく、自ら住む住宅を探している買主も対象にできます。
ただし、普通借家契約の場合、物件を売却したいという事情だけで当然に退去を求められるわけではありません。
賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには、借地借家法第28条にもとづく正当事由が必要です。
現在の入居者を買主候補として売却する方法もあります。
居者が購入を希望すれば、退去や新たな入居者募集をせずに売買へ進められます。
一方で、売買価格について合意できるか、入居者が住宅ローンなどを利用できるかの確認が必要です。
| 売却方法 | 主な買主 | 入居者対応 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| オーナーチェンジ | 投資目的の買主 | 賃貸借契約を継続 | 契約条件を正確に引き継ぐ |
| 退去後の売却 | 居住用・投資用の買主 | 契約終了条件を確認 | 普通借家では正当事由に注意 |
| 入居者への直接売却 | 現在の入居者 | 購入意思を確認 | 価格や資金調達を確認 |
浜松市・静岡市周辺で賃貸中物件の売却方法に迷っている方は、現在の契約状況を整理したうえで、物件に合った売却の進め方を当社へご相談ください。
賃貸中物件を売却する基本的な流れ
賃貸中物件は、契約・入居状況の確認から査定、媒介、売買契約、決済・引渡し、オーナー変更通知まで順番に進めるのが一般的です。
不動産会社へ仲介を依頼する場合の基本的な流れは、次の6ステップです。
契約・入居状況を確認する
賃貸借契約の種類や期間、賃料、入居状況を整理します。必要に応じて退去予定や連絡窓口も確認しますが、オーナーチェンジでの売却に入居者の承諾が必ず必要という意味ではありません。
査定を依頼する
賃料や契約条件、入居状況、修繕履歴などを整理して査定を依頼します。賃貸中物件では、物件そのものの条件だけでなく、収益性や契約状況も買主の判断材料になります。
媒介契約を締結する
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売出条件や販売方法を決めます。
売却活動を行い、売買契約を締結する
買主候補へ物件情報や賃貸条件を提示し、価格や引渡し条件を調整します。不動産会社が仲介する場合は、条件がまとまった後、重要事項説明などの手続きを経て売買契約を締結します。
決済・引渡しを行う
残代金の決済と所有権移転の手続きを行い、必要に応じて鍵や賃貸借契約に関する資料を新しいオーナーへ引き継ぎます。
オーナー変更を入居者へ通知する
新しい所有者や賃料の振込先、管理窓口など、今後の賃貸借に必要な情報を入居者へ案内します。
賃貸中物件を売るときは、敷金や家賃の引継ぎ額を明確にし、賃貸借・管理・修繕に関する情報を買主へ正確に引き継ぐことが重要です。
民法第605条の2第4項では、賃貸人の地位が譲受人へ移転した場合、敷金返還に係る債務も譲受人へ承継されることが定められています。
そのため、預かっている敷金の残額を確認し、売主と買主の間でどのように精算するのかを売買契約書や精算書で明確にしておきましょう。
賃料などについても、決済日を基準にどのように精算するかを整理します。
具体的な精算方法は売買条件によって異なるため、契約締結前に金額と計算方法を確認しましょう。
売却準備では、次の資料を確認します。
- 賃貸借契約書
- 管理委託契約書
- 賃料の入金記録
- 敷金の預かり額・残高が分かる資料
- 修繕履歴
- 登記識別情報または権利証
実際に必要となる書類は、物件の種類や登記状況、契約内容によって異なります。
本人確認書類など、取引に応じた追加書類についても事前に確認しましょう。
浜松市・静岡市周辺で売却を進める場合も、賃貸条件や管理状況を整理したうえで当社へご相談いただくと、物件の状況に応じた売却方法を検討しやすくなります。
参照
- e-Gov法令検索「民法」（2026年10月07日確認）
まとめ
賃貸中の物件でも、オーナーチェンジ、退去後の売却、現在の入居者への直接売却という方法を検討できます。
契約形態や入居状況、想定する買主に合わせて選ぶことが大切です。
売却するときは、契約・入居状況の確認から査定、媒介契約、売買契約、決済・引渡し、オーナー変更通知まで順番に進めるのが一般的です。
あわせて、敷金や家賃の精算方法と必要書類を事前に整理しておきましょう。
浜松市・静岡市周辺で賃貸中物件の売却を検討している方は、まず賃貸借契約や管理状況を確認し、物件に合った売却方法を整理することから始めてみてください。
