静岡市で始めるアパート投資入門！利回り相場とエリア別の違いを解説

静岡市の賃貸需要とアパート投資の特徴

静岡市は政令指定都市として人口規模が大きく、近年は緩やかな減少傾向にあるものの、一定の人口と世帯数が維持されていることが特徴です。
総務省の国勢調査や統計資料をみると、全国的な傾向と同様に、核家族世帯や単身世帯の割合が高まり、平均世帯人員は縮小してきています。
静岡市の市場調査データでも、単身世帯とファミリー世帯の両方が一定数存在しており、ワンルームからファミリー向けまで幅広い賃貸ニーズが見られます。
このように世帯構成が多様であることが、静岡市におけるアパート投資の基盤となる賃貸需要を支えています。

静岡市は葵区・駿河区・清水区の3区で構成されており、それぞれ住宅エリアとしての性格や賃貸需要の傾向が異なります。
葵区は行政機関や商業施設が集積する中心部を含み、通勤・通学利便性を重視する単身者や共働き世帯などの需要が見込まれます。
駿河区は住宅地と商業施設が混在し、教育・子育て環境も整っていることから、ファミリー層を中心に安定した賃貸ニーズがあります。
清水区は港湾関連産業などを背景に、地元就業者の長期居住ニーズが見られ、比較的落ち着いた住宅地としての需要が形成されています。

全国の統計をみると、大都市圏では住宅費負担が高く、人口が集中する一方で、地方圏では人口減少や空き家率の上昇が課題となっています。
静岡市は、首都圏のような急激な人口流入はみられないものの、一定規模の人口と産業基盤を有する地方中核都市として、過度な需給ひっ迫や極端な空室率の上昇が生じにくい構造といえます。
その一方で、少子高齢化の進行や世帯規模の縮小により、今後は物件ごとの競争力やエリア特性をより丁寧に見極める必要があります。
このように、首都圏ほどの成長性は期待しにくい一方で、比較的安定した賃貸需要が見込めるという点が、静岡市でアパート投資を行う際の魅力とリスクの両面につながっています。

静岡市アパート投資の利回り相場と全国比較

まず、不動産投資でよく用いられる利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは年間家賃収入を購入価格で割って算出する指標で、管理費や修繕費、固定資産税などの経費は含まれていません。
一方で実質利回りは、これらの経費を差し引いた後の手取り収入を基に計算するため、投資の採算性をより正確に把握できます。
近年の調査では、日本全体の住宅系投資物件の表面利回りは、おおむね約4～7％の範囲に分布しており、実質利回りは表面利回りから1～3ポイント程度低くなる傾向が見られます。

次に、静岡市でアパート投資を検討する際の利回り水準について整理します。
地方中核都市の一棟アパートや中小規模の賃貸住宅では、首都圏中心部より価格水準が抑えられる一方で、賃貸需要が一定程度見込めるため、表面利回りが比較的高くなる事例が多いとされています。
一般的な不動産投資の目安としては、地方エリアの一棟アパートで表面利回り6～9％前後を目指し、そのうえで運営経費を考慮した実質利回りが4～7％程度に収まるかどうかを確認することが多いです。
静岡市も地方中核都市に位置づけられるため、この利回りレンジを1つの目安として、個々の物件条件や賃貸需要の強さを慎重に見極めることが重要です。

最後に、静岡市のアパート投資を東京圏や他の地方主要都市と比較したときの位置づけを見てみます。
東京圏の都心部では、住宅系投資物件の期待利回りが3～4％台となる水準が多く、価格上昇の影響から利回りが圧縮される傾向にあります。
一方で、地方主要都市や地方中核都市では、同種の物件でも表面利回りが5～8％前後と、首都圏より高めの水準が示されるケースが一般的です。
このように、静岡市でのアパート投資は、首都圏より高い利回りを狙いやすい一方で、賃貸需要の変動や空室リスクを丁寧に見極めながら、過度に高い表面利回りだけにとらわれない慎重な判断が求められます。

静岡市内エリア別の家賃水準と想定利回りの目安

静岡市の家賃水準を見ると、間取りや築年数によって相場に明確な差があることが分かります。
賃貸情報サイトのデータでは、同じエリアでも築浅の1Rや1Kは築古より高く、2LDKなどの広めの住戸も平均賃料が高い傾向です。
また、家賃相場は定期的に更新されており、2026年時点でも緩やかな上昇が見られる区分があります。
このような最新の相場水準を把握することが、静岡市でのアパート投資の前提条件になります。

家賃相場と物件価格の関係から、おおよその想定利回りをイメージすることができます。
例えば、静岡市内で一般的な2LDKの平均家賃水準と、地方中核都市における2LDKの平均相場を照らし合わせると、表面利回りでおおむね5％前後を狙える価格帯が一つの目安になります。
ただし、実際には管理費や修繕費、固定資産税などの経費を考慮した実質利回りで判断する必要があります。
そのため、家賃だけでなく購入価格や運営コストを丁寧に試算することが重要になります。

さらに、駅からの距離や築年数、間取りによって利回りは大きく変動します。
駅近で築浅の住戸は家賃が高く空室リスクも抑えやすい一方で、購入価格も高くなるため表面利回りは抑えめになりがちです。
反対に、駅から距離がある築年数の経過した住戸は、購入価格を抑えやすく表面利回りは高く見えますが、空室期間の長期化や修繕負担が増える可能性があります。
こうした要因を踏まえ、静岡市内でエリア選定を行う際には、家賃水準と利回りだけでなく、将来の修繕や需要の安定性まで含めて総合的に検討することが大切です。

静岡市で安定利回りを目指すための実践チェックポイント

静岡市でアパート投資を検討する際は、まず目標とする利回り水準と借入条件の整合性を確認することが大切です。
金融機関の不動産投資向け融資では、金利や返済期間により毎月の返済額が大きく変わるため、想定家賃収入との差額を慎重に試算する必要があります。
一般的に、空室や修繕を見込んでも毎月の手残りが黒字になるよう、表面利回りだけでなく実質利回りで判断することが望ましいです。
そのうえで、静岡市の家賃水準や今後の需要動向を踏まえ、無理のない返済比率となる資金計画かどうかを事前に確認しておくことが重要になります。

次に、安定した実質利回りを確保するためには、空室リスクや修繕費、固定資産税などの支出をできるだけ具体的に見積もることが欠かせません。
例えば、築年数が進んだ物件では、給排水設備や屋根、外壁などの大規模修繕費を中長期で計画的に積み立てておく必要があります。
また、空室期間を短くするために、賃料設定や募集条件、広告掲載のタイミングを工夫し、稼働率を高める取り組みも重要です。
固定資産税や火災保険料などの経費も加味したうえで、手取りベースでどの程度の利回りが確保できるかを定期的に見直す姿勢が求められます。

さらに、静岡市内で具体的な物件を検討する際は、事前の収支シミュレーションと現地確認を丁寧に行うことが大切です。
候補物件ごとに家賃水準や稼働率の想定を変えて複数パターンの収支計画を作成し、金利変動や修繕発生時でも収支が成り立つかを確認する必要があります。
そのうえで、周辺環境や生活利便性、将来の賃貸需要の変化を踏まえた総合的な判断が重要になります。
自力での試算に不安がある場合は、静岡市の賃貸市場や融資動向に詳しい専門家へ相談しながら、無理のない投資計画を組み立てることをおすすめします。

まとめ

静岡市でのアパート投資は、安定した賃貸需要と全国水準と比較した利回りのバランスが魅力です。
一方で、空室リスクや修繕費などを考慮した「実質利回り」を把握せずに始めると、思ったほど手残りが出ない可能性もあります。
当社では、家賃相場データやローン返済を踏まえた収支シミュレーションを行い、無理のない投資計画づくりをお手伝いしています。
具体的な利回り水準やエリア選定のポイントを知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。